Ante la decisión que supone la adquisición de la vivienda habitual

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Ante la trascendente decisión de la adquisición de la vivienda habitual, tenemos que tener en cuenta los gastos inherentes a la adquisición que pueden suponer una desagradable e inesperada sorpresa.

El primero es el impuesto directo asociado a la adquisición a cargo del adquirente (IVA/Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) y todo depende de a quien se le adquiere:

-Si es primera entrega de un promotor inmobiliario tenemos que hacer frente al IVA (10%) y al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (1,5%) sobre el valor de adquisición del inmueble (siendo el 1% para adquisición de la primera vivienda habitual cumpliendo ciertos requisitos). En cuanto al Impuesto de Actos Jurídicos documentados, hay que tener presente la posible comprobación de la Xunta de Galicia si entiende que el valor escriturado no se corresponde con el valor real.

-En el caso de segunda o ulterior entrega, ya sea de un promotor o de un particular, el impuesto correspondiente sería el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (10%) sobre el valor real del inmueble. Es decir, en principio se liquidaría por valor escriturado, con el inconveniente de que si se refleja un valor inferior al estipulado por la Xunta de Galicia, (por poner un ejemplo: en el municipio de Vilagarcía dicho valor estipulado sería el valor catastral multiplicado por 2), tendremos la correspondiente comprobación de valores y liquidación adicional de la Xunta reclamando el impuesto por la diferencia más los correspondientes intereses de demora.

Cabe destacar que el tipo se reduce en ciertos casos y pasa a ser el 7% e incluso el 3% cumpliendo determinados requisitos para los adquirentes que establece la normativa autonómica: requisitos de patrimonio previo, de condición de discapacitado, de familia numerosa, de menor de 36 años, etc.
Es importante añadir que desde el 10 de febrero de 2017 existe una deducción del 100% en la cuota, es decir no habría que abonar ninguna cantidad por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, por adquisición de vivienda habitual en zonas poco pobladas o áreas rurales por discapacitados, familias numerosas y menores de 36 años, que cumplan los requisitos para la aplicación de tipos reducidos mencionados en el párrafo anterior. Por poner unos ejemplos cercanos, en el municipio de Vilagarcía de Arousa entrarían las parroquias de Bamio (San Xens) y Solobeira(San Fins), en A Illa la parroquia de A Illa de Arousa (San Xulián) y en Vilanova Tremoedo (Santo Estevo) y Baión (San Xoán).

A los impuestos hay que añadirle los gastos de gestoría administrativa, de notaría por la escritura de compraventa y los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad del inmueble.

Si, como es más que probable, se recurra a un préstamo hipotecario para financiar la adquisición de la vivienda, tras la reciente entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria el único gasto a afrontar por el adquirente de la vivienda sería el correspondiente a la tasación del inmueble (que suele rondar entre 200 y 500 euros), ya que el resto de gastos corren a cargo de la entidad bancaria en la inmensa mayoría de los casos (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, gestoría, notaría, y Registro de la Propiedad)

En cuanto a los incentivos fiscales en el IRPF desde 2013 no existe la deducción por adquisición de vivienda habitual, solamente para adquisiciones anteriores a esa fecha y, cumpliendo una serie de requisitos adicionales, se puede seguir aplicando la deducción.

Un caso bastante habitual es que la adquisición de la nueva vivienda se realice tras la transmisión de la anterior vivienda habitual, y esta operación conllevaría a mayores asumir el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana , coloquialmente conocido como Impuesto de Plusvalías que se liquida en el Ayuntamiento correspondiente. Este impuesto también ha sufrido recientemente relevantes cambios tras jurisprudencia del Tribunal Constitucional y Tribunal Supremo que en resumen vienen a establecer que solo se liquida el impuesto si hay una ganancia patrimonial, es decir si se demuestra que la transmisión conlleva una minusvalía no hay que liquidarlo, eso sí tras demostrar ante el órgano recaudatorio correspondiente la constatación de dicha pérdida.

Pese a que en principio esta trasmisión de la anterior vivienda habitual supondría una variación patrimonial a declarar en el IRPF, lo que conllevaría en caso de ganancia un pago de impuesto que oscilaría entre el 19% y el 23% de la plusvalía, habría que tener en cuenta:

Si el importe de la transmisión se reinvierte en, o bien cancelar el importe del capital pendiente de amortizar del préstamo hipotecario original, o bien en la adquisición de la nueva vivienda o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter, la ganancia patrimonial correspondiente estaría exenta en IRPF en proporción al porcentaje reinvertido. Es de destacar que la reinversión habría de realizarse de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años, que pueden ser no solo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual.

-Además del anterior caso, si la transmisión es realizada por mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia estaría exenta.

Por ello, además de tener presente el coste adicional en impuestos y gastos inherentes al precio de la vivienda, es recomendable acudir al consejo  profesional para no correr el riesgo de asumir consecuencias imprevistas.

Andrés Iglesias
Asesor Fiscal en INTER Asesoría

Ante la decisión que supone la adquisición de la vivienda habitual