La problemática de la realidad del valor de referencia catastral

En una anterior ocasión ya hablamos del Valor de Referencia Catastral, introduciendo su concepto y problemática.

Refrescando la memoria, este nuevo concepto que entró en vigor en este ejercicio 2022 es la base imponible que debe tomarse para liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones principalmente, con el fin de tributar por la adquisición o herencia de una vivienda de segunda mano. Este nuevo valor de referencia, es un valor público que ha sido introducido por la Ley de 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal con el objetivo de acabar con la controversia que existía en torno a las valoraciones de inmuebles y es confeccionado por Catastro en base a las ventas de inmuebles que se realizaran ante notario en el ejercicio precedente.

Como ya comentamos en su día, se preveía que lo que iba a acarrear era una subida encubierta de impuestos al tener que tributar por un valor objetivo fijado que no tiene en cuenta las características propias de cada inmueble.

Ahora, con tan sólo unos meses de recorrido, ya podemos confirmar que dichas previsiones se hicieron realidad. Un claro ejemplo que evidencia esta realidad son los pisos de protección oficial.

Éstos, son viviendas de segunda mano en las que nos encontramos con la siguiente problemática: su precio de venta máximo es fijado por la Comunidad Autónoma que corresponda, siendo este valor fijado su valor de mercado y en los que el valor de referencia catastral es superior al valor de mercado (precio fijado por la Administración).

Pues ya hay varias consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos que abordan esta problemática, las cuales admiten que el precio de venta fijado por la Comunidad Autónoma es su valor de mercado y que el valor de referencia catastral no debería ser superior. Aun así, el contribuyente tiene la obligación de declarar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas en base al valor de referencia catastral, pudiendo a posteriori solicitar la rectificación. Esto implica que primero tienes que declarar y pagar por ese valor y después reclamar, recayendo la carga de la prueba en el contribuyente.

Vamos a escenificar un ejemplo en el que pueda apreciarse esa subida de impuestos debido a una sobre valoración de los precios. Estamos barajando la posibilidad de adquirir un piso de protección pública, vivienda que tendrá un precio de venta máximo asignado por la administración, siendo este, por ejemplo, de 120.000€. Una vez efectuada la adquisición tenemos que liquidar el modelo 600 correspondiente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y para confeccionarlo tenemos que consignar el valor de referencia catastral, que asciende a 190.000€. Con lo cual tenemos un desfase de 70.000€, por los que tributaremos de más. Eso sí, después tenemos la posibilidad de presentar una solicitud de rectificación pero siempre después de ingresar la cuota tributaria derivada del modelo 600 (ITP), lo cual puede vulnerar la capacidad económica del contribuyente.

¿Qué sucederá con esta problemática? ¿Qué salida se encontrará?

Diversas asociaciones de profesionales ya ha recurrido la normativa en relación al valor de referencia. Y seguramente, las solicitudes de rectificación de las autoliquidaciones practicadas en base a éste valor acabarán en los tribunales, peleando el contribuyente por demostrar que el valor de referencia es superior al valor de mercado y que, en consecuencia se pagó de más en el Impuesto de Transmisiones Onerosas. Esta “batalla” judicial será larga pero se prevé que los tribunales acaben dando carpetazo al valor de referencia catastral.

En consecuencia, debes saber que si adquieres o tienes pensado adquirir una vivienda de segunda mano tendrás que tributar por su valor de referencia catastral, independientemente de que sea superior a su valor de mercado y que después de pasar por caja se abre la vía a una posible rectificación para lo cual tendrás que justificar y documentar el valor de mercado real. Como es habitual, nuestra recomendación es acudir a un profesional y asesorarse para que no se cometa ningún error en los pasos a dar y sobre todo para ahorrarse el susto.

*María Pérez Asesora Fiscal en Inter Asesoría